Habitat indigne et habitat insalubre

Habitat indigne et habitat insalubre

 
 
 

1. Habitat indigne et non décent

HABITAT INDIGNE

Constituent un habitat indigne les locaux ou installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé.

Le risque insalubrité relève du code de la construction et de l'habitation et du code de la santé publique. Il comprend le saturnisme (plomb), l'intoxication au monoxyde de carbone (CO), l'électrocution, l'incurie...

Si le constat d'insalubrité est avéré suite à une visite des services compétents, un arrêté préfectoral d'insalubrité est pris par les services de l'Agence Régionale de Santé (ARS) ou par le Service Communal d'Hygiène et de Salubrité (SCHS) au titre code de la construction et de l'habitation ou/et du code la santé publique (dans le Bas-Rhin, seule la Ville de Strasbourg dispose d'un tel service).

Si les risques pour les occupants ou des tiers portent sur la stabilité des murs, des bâtiments ou d’édifices quelconques, un arrêté de mise en sécurité procédure d’urgence ou ordinaire est pris par le maire ou le président de l’Établissement Public Intercommunal (EPCI), au titre du code de la construction et de l'habitation.

La lutte contre l’habitat indigne est une priorité d’action de l’État en matière de politique du logement. Au niveau local, les objectifs de traitement de l'habitat indigne sont mis en œuvre :

■  Pour le volet incitatif, par les Programmes d’Intérêt Général (PIG) de la Collectivité Européenne d’Alsace et de l’Eurométropole de Strasbourg ;
■  Pour le volet coercitif par le Service Hygiène et Santé Environnementale de la ville de Strasbourg et par l'Agence Régionale de Santé pour la compétence Préfet ou par les maires et les présidents d’établissements publics de coopération intercommunale.

Pour aller plus loin dans la thématique de la lutte contre l'habitat indigne : Guide pratique à l'usage des occupants .

 

HABITAT NON DÉCENT

Qu’il soit loué vide ou meublé, le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent. Cette obligation concerne la résidence principale du locataire.

Un logement est décent si :

■  La sécurité des locataires est assurée ;
■  La santé des locataires est préservée ;
■  Les équipements essentiels sont fournis : coin cuisine avec évier, eaux chaude et froide, installation permettant un chauffage normal…,
■  Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites et permet une aération suffisante ;
■  Il est exempt de nuisibles et de parasites.

Un propriétaire a obligation de louer un logement décent qui ne présente pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité des occupants et doté d'équipement et de confort permettant de l'occuper normalement.

Un locataire doit également utiliser son logement convenablement de manière à ne pas le dégrader. Il doit assurer l'entretien courant des équipements mentionnés au contrat et effectuer les réparations locatives.

En cas de litige, bailleur et locataire doivent d'abord rechercher une solution à leur niveau. À défaut d’accord amiable, les parties peuvent saisir la Commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire ou le tribunal de proximité.

Pour vous appuyer dans vos démarches, vous pouvez contacter divers organismes .

La caisse d'allocations familiales (CAF ) ou la mutualité sociale agricole (MSA ) doit être informée de ces situations. Elle peut conserver le montant de l’Allocation de logement (AL) pendant un délai de 18 mois. Le locataire reste redevable du loyer résiduel. Le montant de l’allocation de logement conservé sera versé au bailleur si les travaux de mise en conformité du logement sont réalisés avant l’expiration de ce délai.

 

2. Les dispositifs déployés dans le Bas-Rhin

Le pilotage de la lutte contre l’habitat indigne est partagé entre les services de l’État (Direction départementale des territoires du Bas-Rhin) et ceux de la Collectivité Européenne d’Alsace (CeA).

Le Dispositif Départemental d’Éradication du Logement Indigne ou Non Décent (DDELIND) qui assure la fonction de pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne depuis 2009 et animé par l’État et la CeA. Le DDELIND, en s’appuyant sur une convention renouvelée en 2019 (pour la période 2019-2022), vise à fédérer toutes les initiatives locales et à associer l’ensemble des acteurs concernés (État, CeA, ARSAgence Régionale de Santé, CAF, Eurométropole de Strasbourg, Villes de Strasbourg, Schiltigheim, Haguenau, Bischheim et Sélestat, ADILAgence départementale d'information sur le logement, Confédération Nationale du Logement du Bas-Rhin, l'Union Départementale de la Confédération Syndicales des Familles du Bas-Rhin...) pour parvenir à une meilleure connaissance des situations et les traiter sur le plan technique, social et financier, avec concrètement :

■  un rôle d’information, de repérage et de promotion de la lutte contre l’habitat indigne;
■  une assistance et un conseil auprès des collectivités;
■  une mise en concordance et en synergie des acteurs pour améliorer le traitement des situations;
■  un conseil et un accompagnement des occupants et des propriétaires.

Le plan départemental de lutte contre l’habitat indigne (PDLHI) signé le 12 septembre 2019 par le préfet du Bas-Rhin et par le procureur de la république auprès du tribunal judiciaire (période 2019-2021), développe davantage le volet pénal de la lutte contre l'habitat insalubre. Il fixe ainsi pour une durée de trois ans les actions et les mesures mises en place pour lutter contre les propriétaires indélicats et les marchands de sommeil.

 

3. Harmonisation et simplification des polices spéciales de lutte contre l'habitat indigne

La politique de lutte contre l’habitat indigne constitue une priorité d’action de l’État. Elle a pour objectif d'offrir à chaque personne de disposer d’un logement décent.

Afin d’améliorer la mise en œuvre de cette politique, l’article 198 de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi dite "ELAN") a habilité le Gouvernement à adopter par ordonnance des mesures législatives visant à harmoniser et simplifier les polices administratives, à répondre plus efficacement à l’urgence et à favoriser l’organisation au niveau intercommunal.

L'ordonnance n°2020-1144 du 16 septembre 2020 relative à l’harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations fixe ce nouveau cadre :

  • une nouvelle et unique police administrative spéciale de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est créée, en remplacement des treize procédures existantes relevant des codes de la santé publique et de la construction et de l’habitation ;
  • les maires (sauf en cas de transfert de cette compétence au président de l’EPCI ) restent les autorités compétentes dès lors qu’il convient de protéger la sécurité des personnes. Les Préfets restant compétents dès lors qu’il convient de protéger la santé des personnes ;
  • l’ordonnance renforce aussi la capacité des maires à intervenir dans des délais très brefs dans un cadre sécurisé en permettant le recouvrement des frais liés à l’exécution d’office des mesures, mais également pour les occupants en leur faisant bénéficier d’un régime de protection adapté ;
  • enfin, l’ordonnance permet de favoriser l’organisation au niveau intercommunal des outils et moyens de lutte contre l’habitat indigne par deux voies : en facilitant le transfert des pouvoirs du maire au président d’EPCI et en assouplissant les conditions de délégation des pouvoirs du préfet au président d’EPCI.

Le décret n° 2020-1711 du 24 décembre 2020 relatif à l'harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations complète ce cadre et apporte par ailleurs des précisions sur les modalités de mise en œuvre des différentes procédures.

Afin de faciliter l’action des élus, dont l’implication est primordiale dans l’application des procédures, des supports d'information et des fiches pratiques concernant les principales procédures relevant du pouvoir des maires en matière de lutte contre l’habitat indigne ont été réalisées par les services de l’État :

■  Support de présentation des réunions d'informations à destination des élus (octobre 2021) - document à venir;
■  Mémo de lutte contre l'habitat indigne à destination des élus ;
■  Mise en sécurité - procédure ordinaire (ex péril ordinaire) : Fiche pratique / Courrier contradictoire / Modèle d'arrêté de mise en sécurité ;
■  Mise en sécurité - procédure d'urgence (ex péril imminent) :  Fiche pratique / Modèle de saisine du tribunal administratif (pour la désignation d'un expert) / Modèle d'arrêté de mise en sécurité /  ;

 

4. Résorption de l'habitat insalubre

Issue de la loi Vivien du 10 juillet 1970, la procédure de résorption de l'habitat insalubre est une opération publique visant à traiter l'insalubrité irrémédiable par acquisition publique de terrains ou d’immeubles impropres à l’habitation, dans une optique de protection, de relogement et d’amélioration des conditions de vie des occupants. Ce dispositif, sous maîtrise d'ouvrage des communes ou des EPCI compétents en matière d'habitat, bénéfice de financements de l'Anah, qui peuvent être conséquents.

Pour plus d’information sur la procédure résorption de l'habitat insalubre, il est possible de consulter l’article réalisé sur le sujet par le centre d’études et d’expertise sur les risques, l’environnement, la mobilité et l’aménagement (CEREMA ) sur le site de cet organisme.

 

5. Signalement des situations d'habitat indigne

Quiconque ayant connaissance d’une situation d’habitat indigne (locataires, propriétaires, voisins, élus, travailleurs sociaux, etc..) peut saisir le DDELIND à l’adresse suivante :

Contact

Collectivité européenne d'Alsace
Service amélioration de l'habitat privé
Secteur Habitat et Logement
  
Hôtel du Département
1, place du Quartier Blanc - 67964 Strasbourg Cedex 9
 
Téléphone : 03 88 76 63 01
Mél : logement@alsace.eu